房地产资讯 : 精算投资报酬率，低利时代，聪明房东换你做！
看似优渥的租金收入下，其实暗藏很多陷阱，一定要冷静细算一番，
以免房东大梦没做成，先成为『套』房一族。
现在定存利率偏低，投资房地产，当个寓公寓婆，每月等著收租金，听起来实在令人心动，因此近来市场上出现很多以高租金报酬率为诉求的小套房预售案。建商动辄喊出租金投资报酬率达二、三成，甚至还有标榜自己是投报率高达九成以上的金鸡母！
由於银行利率持续处於低档，租金报酬率高过定存甚多的收益型不动产广受投资者青睐，迎合这类客源需求的预售屋个案也越来越多，建商纷纷喊出动辄二成以上的高投报率，甚至还有宣称投报率高达九成的诉求，让民众看得雾煞煞。提醒你，购屋前先厘清真实之租金报酬率再行动，以免掉进数字游戏的迷失之中。
以「年租金」除以「房屋售价」计算投资报酬率，是最传统、也是国际上通用的计算投报率公式。以总价120万、月租金6000元的套房为例，投资报酬率为6%。但若加上八成的贷款、利率2.62%，投报率立刻缩水为3.9%。这就是投资人须判断是否值得投资的重要依据。
不过，预售市场上很多超高投报率的个案，建商是以「购屋自备款」取代「房屋售价」来计算，由於自备款一般是房屋总价的三成，甚至有的只需要一成自备款，投报率自然就「变大」了。以「购屋自备款」来算投报率，是很多预售屋及店面产品拿来美化投报率的手法。同样是总价120万的小套房，房贷八成（96万），利率2.62%，选择三年还款宽限期，年租金扣除利息后的净收入为4.68万，投报率仅3.9%，但若改以自备款24万为计算，则该套房前三年的投报率就大幅跳升到19.5%，如此大灌水，获利结果当然令人心动。
刻意忽略房贷支出、调高房贷成数、压低房贷利率、虚报租金收入等等，都是建商用来拉高投报率的障眼法，若将这些手法相互混合运用，一个小套房的投报率最高还可能飙到120%。至於多少投报率是合理范围？目前一般住宅产品的投资报酬率在3～5%左右，商用产品4～6%，学区套房5～8%，皆属合理的租金报酬水准。而除了精算投报率，投资产品是否位於交通便捷的办公商圈、百货商圈或是学校学区附近，也都是房东族投资时需一并考量的重要因素，以免出租不成，反成套牢一族。
建议你如果投资房地产想提高租金报酬率，另一方法就是把租屋产品用心打点一番，像是重新油漆、略加装潢，搭配窗帘、床组、电视、冷气等家电，或是加装防盗、防火及宽频、第四台等，皆是可以提高租金的小窍门。尤其现代人愈来愈仰赖网际网路，在网路上刊登广告时，记得附上美美的屋况照片，详述房子的优点，附近交通状况，并详列期望的房客条件，一刊登往往就能吸引数百人浏览，平均4~5天即可租出。另外根据调查显示，位处捷运站出口附近五百公尺内、屋况尚佳、附基本家具、租金在8000~10000元的分租套房是租屋族网路点阅及询问度最高的热门产品。
注：个案总价120万，年租金7.2万，贷款20年，选择3年还款宽限期
以免房东大梦没做成，先成为『套』房一族。
现在定存利率偏低，投资房地产，当个寓公寓婆，每月等著收租金，听起来实在令人心动，因此近来市场上出现很多以高租金报酬率为诉求的小套房预售案。建商动辄喊出租金投资报酬率达二、三成，甚至还有标榜自己是投报率高达九成以上的金鸡母！
由於银行利率持续处於低档，租金报酬率高过定存甚多的收益型不动产广受投资者青睐，迎合这类客源需求的预售屋个案也越来越多，建商纷纷喊出动辄二成以上的高投报率，甚至还有宣称投报率高达九成的诉求，让民众看得雾煞煞。提醒你，购屋前先厘清真实之租金报酬率再行动，以免掉进数字游戏的迷失之中。
以「年租金」除以「房屋售价」计算投资报酬率，是最传统、也是国际上通用的计算投报率公式。以总价120万、月租金6000元的套房为例，投资报酬率为6%。但若加上八成的贷款、利率2.62%，投报率立刻缩水为3.9%。这就是投资人须判断是否值得投资的重要依据。
不过，预售市场上很多超高投报率的个案，建商是以「购屋自备款」取代「房屋售价」来计算，由於自备款一般是房屋总价的三成，甚至有的只需要一成自备款，投报率自然就「变大」了。以「购屋自备款」来算投报率，是很多预售屋及店面产品拿来美化投报率的手法。同样是总价120万的小套房，房贷八成（96万），利率2.62%，选择三年还款宽限期，年租金扣除利息后的净收入为4.68万，投报率仅3.9%，但若改以自备款24万为计算，则该套房前三年的投报率就大幅跳升到19.5%，如此大灌水，获利结果当然令人心动。
刻意忽略房贷支出、调高房贷成数、压低房贷利率、虚报租金收入等等，都是建商用来拉高投报率的障眼法，若将这些手法相互混合运用，一个小套房的投报率最高还可能飙到120%。至於多少投报率是合理范围？目前一般住宅产品的投资报酬率在3～5%左右，商用产品4～6%，学区套房5～8%，皆属合理的租金报酬水准。而除了精算投报率，投资产品是否位於交通便捷的办公商圈、百货商圈或是学校学区附近，也都是房东族投资时需一并考量的重要因素，以免出租不成，反成套牢一族。
建议你如果投资房地产想提高租金报酬率，另一方法就是把租屋产品用心打点一番，像是重新油漆、略加装潢，搭配窗帘、床组、电视、冷气等家电，或是加装防盗、防火及宽频、第四台等，皆是可以提高租金的小窍门。尤其现代人愈来愈仰赖网际网路，在网路上刊登广告时，记得附上美美的屋况照片，详述房子的优点，附近交通状况，并详列期望的房客条件，一刊登往往就能吸引数百人浏览，平均4~5天即可租出。另外根据调查显示，位处捷运站出口附近五百公尺内、屋况尚佳、附基本家具、租金在8000~10000元的分租套房是租屋族网路点阅及询问度最高的热门产品。
注：个案总价120万，年租金7.2万，贷款20年，选择3年还款宽限期
