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立法院院會110/04/08今天完成「房地合一稅制2.0版」相關修法，明定2016年後取得房地、預售屋及特定股權交易，2年內出售課45%，逾2年、未滿5年內出售課35%，新制將在7月1日正式上路。攸關房地合一2.0的所得稅法部分條文修正案，7日才在立法院財政委員會完成朝野協商，但在朝野共識下，國民黨立院黨團今日提案增列，排入院會討論事項第一案，完成三讀。房地合一2.0適用範圍與現行1.0版本一致，均自2016年後取得房地起算，課稅對象則新增預售屋及特定股權交易，以打擊預售屋炒作和假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。特定股權交易，意即交易未上市櫃、興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，就得納入2.0版課稅。新制也在企業部分增訂排除條款，若因財政部公告的非自願因素出售持有期間五年以內房地，以及企業以自有土地與其他企業合作興建房屋，自土地取得日起算五年內完成銷售，可適用20%稅率。為避免投資公司炒房，新制一併將境內法人交易房產納入適用範圍，將比照個人延長短期持有期間定義，並依持有時間適用不同稅率，最高稅率也由現行20%大幅提高為45%；持有二年以內稅率45%；超過二年未逾五年稅率35%；同時，也通過增訂防避稅條款，避免有心人士刻意拉高計稅時的可減除項目來降低稅負。財政部長蘇建榮初審時表示，既有的房地合一稅本來就是規定2016年後取得房地皆為其範圍，因此只是在既有法規上提高短期交易稅率，並沒有溯及既往問題。蘇建榮說，所謂溯及既往是指說過去已課稅案件又回去追溯課稅，但房地合一稅2.0是未來上路日期以後才會適用、已課稅案件也不會追稅，因此不會有追溯課稅、更不會違反信賴保護原則。 https://www.realhouse.url.tw/hot_388308.html 二稅合一 2024-01-25 2025-01-25

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房地產資訊 : 精算投資報酬率，低利時代，聰明房東換你做！分享在我的 Facebook分享在我的 Plurk分享在我的即時通看似優渥的租金收入下，其實暗藏很多陷阱，一定要冷靜細算一番，以免房東大夢沒做成，先成為『套』房一族。現在定存利率偏低，投資房地產，當個寓公寓婆，每月等著收租金，聽起來實在令人心動，因此近來市場上出現很多以高租金報酬率為訴求的小套房預售案。建商動輒喊出租金投資報酬率達二、三成，甚至還有標榜自己是投報率高達九成以上的金雞母！由於銀行利率持續處於低檔，租金報酬率高過定存甚多的收益型不動產廣受投資者青睞，迎合這類客源需求的預售屋個案也越來越多，建商紛紛喊出動輒二成以上的高投報率，甚至還有宣稱投報率高達九成的訴求，讓民眾看得霧煞煞。提醒你，購屋前先釐清真實之租金報酬率再行動，以免掉進數字遊戲的迷失之中。以「年租金」除以「房屋售價」計算投資報酬率，是最傳統、也是國際上通用的計算投報率公式。以總價120萬、月租金6000元的套房為例，投資報酬率為6%。但若加上八成的貸款、利率2.62%，投報率立刻縮水為3.9%。這就是投資人須判斷是否值得投資的重要依據。不過，預售市場上很多超高投報率的個案，建商是以「購屋自備款」取代「房屋售價」來計算，由於自備款一般是房屋總價的三成，甚至有的只需要一成自備款，投報率自然就「變大」了。以「購屋自備款」來算投報率，是很多預售屋及店面產品拿來美化投報率的手法。同樣是總價120萬的小套房，房貸八成（96萬），利率2.62%，選擇三年還款寬限期，年租金扣除利息後的淨收入為4.68萬，投報率僅3.9%，但若改以自備款24萬為計算，則該套房前三年的投報率就大幅跳升到19.5%，如此大灌水，獲利結果當然令人心動。刻意忽略房貸支出、調高房貸成數、壓低房貸利率、虛報租金收入等等，都是建商用來拉高投報率的障眼法，若將這些手法相互混合運用，一個小套房的投報率最高還可能飆到120%。至於多少投報率是合理範圍？目前一般住宅產品的投資報酬率在3～5%左右，商用產品4～6%，學區套房5～8%，皆屬合理的租金報酬水準。而除了精算投報率，投資產品是否位於交通便捷的辦公商圈、百貨商圈或是學校學區附近，也都是房東族投資時需一併考量的重要因素，以免出租不成，反成套牢一族。建議你如果投資房地產想提高租金報酬率，另一方法就是把租屋產品用心打點一番，像是重新油漆、略加裝潢，搭配窗簾、床組、電視、冷氣等家電，或是加裝防盜、防火及寬頻、第四台等，皆是可以提高租金的小竅門。尤其現代人愈來愈仰賴網際網路，在網路上刊登廣告時，記得附上美美的屋況照片，詳述房子的優點，附近交通狀況，並詳列期望的房客條件，一刊登往往就能吸引數百人瀏覽，平均4~5天即可租出。另外根據調查顯示，位處捷運站出口附近五百公尺內、屋況尚佳、附基本家具、租金在8000~10000元的分租套房是租屋族網路點閱及詢問度最高的熱門產品。註：個案總價120萬，年租金7.2萬，貸款20年，選擇3年還款寬限期 https://www.realhouse.url.tw/hot_69966.html 房地產資訊 2024-01-25 2025-01-25

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